附件1

广水市城区集体所有土地上房屋征收补偿

指导标准

一、征收补偿安置方式和原则

（一）补偿安置方式

集体土地上合法住宅房屋被征收的，采取货币补偿和产权调换两种方式，由被征收人自主选择。

（二）补偿安置原则

1.坚持依法依规、公平公正、尊重历史、区域平衡、让利于民的补偿原则。

2.住宅房屋补偿总金额包括房屋建筑补偿、房屋征收奖励、装饰装修评估价款、附属物补偿、搬家费和过渡费。

3.集体土地上的个人住宅房屋须提供以下证明资料：

（1）被征收人提供有效的不动产证明;

（2）房屋面积原则上以房屋权属登记证书记载面积为准。对房屋面积有异议的、证载面积与实际面积不符的，由征收主体本着尊重历史、实事求是的原则，由征收专班和有资质的测绘机构现场测量认定，按照认定结果给予相应补偿。

主体房认定应同时满足以下三个条件：①有效建筑面积且建筑层高2.2米以上；②无争议土地上的建筑物；③用于日常居住、符合房屋属性的独立建筑，包括起居室、客厅及整体建造的厨房、卫生间、阳台等（搭建的简易棚、有柱棚、临时自行封闭阳台部分、楼道中自建建筑、院内搭建的临时建筑等不计入房屋主体面积）。

4.征收范围内附着物依照相关文件执行，装饰装修由征收双方共同委托具有相应资质的评估机构按国家相关规定评估确认。

5.征收范围内企业、事业单位办公、生产、经营等用房一律按评估机构评估价格实行货币补偿。征收租赁土地办公、生产经营的，只对地上建筑物、构筑物、附属物按重置成新价实行货币补偿，并由出租方负责解除租赁合同。

6.社区所有的集体土地按《省人民政府关于重新公布全省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2023〕16号）标准予以补偿。

二、住宅房屋补偿标准

（一）货币补偿

拆除集体土地上的合法住宅，单户（自然户）建筑面积在300㎡以内的，价值补偿由选定的评估机构现场勘查，根据被征收房屋区位、用途、面积、土地使用权、成新等因素，以征收公告发布之日被征收房屋类似房地产市场评估价确定。具体评估思路为：将类似地段新建商品住宅成交均价进行加权平均，确定新建商品房基准价格，并按照现行基准地价扣减土地出让金，再针对区位、实物等因素进行适当减价修正，作为补偿基准价格。房屋建筑面积300㎡以上部分，按照建筑物重置成新价补偿。

（二）产权调换

1.调换原则

被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，被征收人按照征收安置方案自主选择。选择政府提供房源的可适当给予优惠。

2.调换方式

（1）方式一：按价值调换

拆除集体土地上的合法住宅，单户（自然户）建筑面积在300㎡以内的，按等值调换、互找差价的原则，由评估机构分别对征收范围内的住宅房屋和产权调换房屋的价格进行评估，互找差价。房屋建筑面积300㎡以上部分，按照建筑物重置成新价实行货币补偿。

（2）方式二：按面积调换

拆除集体土地上的合法住宅，单户（自然户）建筑面积在300㎡以内的按主体房屋面积进行等面积调换，并按房屋结构类型运用价格杠杆进行合理调配，砖混结构的合法住宅按照1:1调换；砖木结构、土坯结构的合法住宅需补交与类似地段同面积砖混结构住宅的差价。房屋建筑面积300㎡以上部分，按照建筑物重置成新价实行货币补偿。

3.交房方式

签订产权调换协议，结清互找差价款及相关费用后，方可交房领取房屋钥匙。

三、经营性用房及住改非补偿

（一）对经营性用房，由评估机构按区位、用途评估补偿。经营性用房补偿面积以证载经营用房面积为准，但房内的洗手间、厨房及其他附属房屋按住宅房价值补偿。

（二）拥有合法产权的住宅房屋改为经营用房，并以该住宅为注册地址办理工商营业执照，在土地征收公告之日正在经营且已连续经营2年以上的，可在住宅房屋补偿基准价格基础上，对其实际用于经营的部分给予适当补助。补助标准：临规划主干道用于经营部分的房屋，按其用于经营部分的住宅房屋评估价的30%予以补助；临规划次干道用于经营部分的房屋，按其用于经营部分的住宅房屋评估价的20%予以补助。规划主干道和次干道范围由市自然资源和规划局会同市住房和城乡建设局界定。

（三）因土地征收造成停产停业的，给予停产停业损失补偿，原则上不超过现状经营或生产性房屋补偿价值的5%。上述标准确实不足的，由征收双方根据其土地征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。

四、搬家补助费、过渡费补偿标准

（一）搬家补助费补偿标准

1.住宅房屋按照被征收主体房屋有效建筑面积10元/㎡的标准补助搬家费。被征收主体房屋面积不足100㎡的按100㎡计算，搬家费一次性支付给被征收人。

2.征收经营性用房及住改非房屋，根据经营规模大小，搬家费一般控制在800-1000元以内。征收企业、事业单位办公、生产、经营性等用房的，根据经营规模大小，搬家费一般控制在2000-10000元以内。有特殊物资、设备等需要搬迁且上述标准确实不足的，搬家费由征收部门与被征收人协商确定，协商不成的，由具有相应资质的评估机构评估确定。

（二）过渡费补偿标准

1.过渡方式：征收范围内的被征收人自找过渡房过渡。

2.过渡补助标准：按住宅房屋建筑面积7.5元/㎡·月的标准一次性支付过渡补助费。房屋建筑面积不足100㎡的按100㎡计算。

3.过渡期限：住宅房屋选择货币化补偿和选择产权调换现房的过渡期为6个月，选择产权调换期房的过渡期为12个月，从签订征收协议之日起计算。因征收方原因，未能按期还房的，根据超期时间按原标准顺延补助。

五、奖励

在规定的签订期内签订协议的，并自协议签订之日起，在10日内搬迁并交付房屋的，每户给予5000元奖励；超过10日未超过20日的，每户给予2000元奖励；逾期签约协议或超过20日搬迁腾房的不予奖励。

六、不予补偿的范围和对象

（一）发布征收公告或征收工作专班进场调查登记后改建、扩建、装饰装修的。

（二）违法建筑和超过批准使用期限的临时货棚、临时建筑。

（三）其他不符合补偿条件的。